二手房可以在市中心，可以有好的地段、好的学区、好的配套设施，而且购买时看得见摸得着。缺点是买房流程比较繁琐，税费计算比较复杂，一不小心会花冤枉钱！只有你熟悉买房流程、税费计算精准，买二手房才能好处多多。所以笔者在此详细分析。

2018年二手房交易税费

二手房交易税费政策经常有变化，此处为2018年10月整理：

（一）契税

首套住房：

面积≤90平，契税税率为1％；

面积＞90平，契税税率为1.5％。

二套住房：

面积≤90平，契税税率为1％；

面积＞90平，契税税率为2％。

在北上广深地区购买二套房和其他城市购买第三套住房及以上，契税要3%！

住房之外的所有非住宅，契税都要3%！

（二）增值税及其附加税

取得不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5.6％（增值税税率为5％）。

取得不动产证满2年：免征增值税。

在北上广深等4个城市，取得不动产证满2年及以上的非普通住宅，二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6％。

非住宅交易增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6％。

增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％

（三）个人所得税

个人在出售房屋时，需要缴纳个人所得税。税率一般为计税价格的1％（有些地区略高）或者房子当初买入价与现在卖出价差额的20％。

满5年唯一的住房，即同时满足不动产证满5年且是出售人唯一房产等2个条件，可以免征个税。

（四）土地增值税

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

销售非住房按规定清算或核定征收，不同城市标准不同，核定征收率有0.5%、1%、1.5%等等。

（五）印花税

印花税包括交易印花税和权证印花税，相关规定：

非住宅：交易印花税=交易额x0.05％，权证印花税5元／本。

住宅（含普通、非普通）：2009年后交易印花税免征，权证印花税5元／本。

（六）其他交易费用

二手房其他交易费用种类不少，金额较大的有：

1、中介费

很多买二手房的人，为了节约时间成本和自己少麻烦，会找中介。国家计划委员会、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房产买卖的中介费在房屋成交价格的3%以内。不过买卖双方可以跟中介讲价钱，大的中介公司收费打折较少，其他的中介公司可以大幅度打折，甚至只要房屋成交价格的1%。由于中介对双方都收费，如果约定卖家净所得，则双方中介费都转嫁到买方，300万的房子，即使付1%的中介费，卖方一共也要付出2%， 6万的中介费，其实负担还是很重的！

2、权证登记费

房屋登记费是房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。

个人住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。

3、贷款评估费

二手房贷款时，通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估。评估费的收费标准，国家目前没有统一标准，各地的收费有所不同，一般为评估价的0.1％－0.5％不等，如果你行业内有朋友，价格也可以低到几百元一件。 

附：二手房交易税费表

附表说明：虽然二手房的纳税义务如表所示，买卖双方都有，但是近年房产为卖方市场，买房时往往约定都由买家承担。

普通住房、非普通住房、非住宅的区分

二手房交易税费，涉及到普通住房、非普通住房、非住宅三概念，这三个仅一字之差的名词，让很多人傻傻分不清。下面一起来看看三者的区别：

（一）普通住房

普通住房也就是我们平常购买的住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

①住宅小区建筑容积率在1.0以上；

②单套建筑面积在120平方米以下；

③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

以上三点需同时满足才为普通住房，反之为非普通住房。

各省、自治区、直辖市可以实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准向上浮动不超过20%。如上海普通住房的面积标准是单套建筑面积在140平方米（含）以下，另外有些城市建筑面积为144平方米（含）以下。因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准。

（二）非普通住房

非普通住房是相对于普通住房而言的，一般指建筑面积较大或价格昂贵的住房，包括别墅、花园洋房、市中心高档住房。不符合上文普通住房条件的，就是非普通住房。

（三）非住宅

非住宅指的是除住宅以外其他的非居住用房屋。它包括商业服务用房、办公用房以及厂房、仓库、酒店式公寓等。 

二手房交易的节税策略

买卖二手房无论是增值税、契税还是个人所得税等均有一定的节税空间，笔者有几个节税策略供大家参考，希望对购房者节约税收成本有所帮助。

（一）运用首套房、二套房政策节税

为鼓励城乡居民改善居住条件，政策规定，除北上广深地区外，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时，政策还明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

政策规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。在北上广深地区购买二套房，不论普通住房非普通住房，契税都要3%！

 “首套”、“ 二套”房契税可少缴，但优惠政策机会只有一次，购房者什么时候应用一定要谋划好。

（二）把握房产持有时间节税

为鼓励房住不抄，政策明确个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。京沪广深地区个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。这里的“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

房产持有时间不足2年、满2年、满5年，对增值税、个人所得税有很大影响。一套价值300万的住房，满2年对外销售，比2年内可以少缴20万元左右税。

二手房的价格有很多说法，有网签价、评估价、指导价、实际成交价等不同的情形。为逃避税收，一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，出现了不如实申报缴纳相关税款的问题。针对这些情况，国税发[2007]33号文件要求建立房屋交易最低计税价格管理制度，纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。以此堵塞纳税人低报交易价格的漏洞。

对于买家来说,报低成交价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。目前针对业主征收的个人所得税、增值税，一般是按成交价减去房产购入原值的差额再征收,因此,即使现在能报低成交价,以后买家出售房产时亦可能因两价差额较大被征收高额税费。

（五）通过家庭财产分割节税

1、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。同样，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。