段文涛     文章来源：中国税务报

    在实务中，有些单位租用他人的房屋，能否取得增值税专用发票作为抵扣税款的扣税凭证？个人将房屋对外出租，在税收上有什么优惠政策？

    假设张先生和乙个体工商户分别将房屋（非住房）出租给他人，在5月各自均收到5月至次年2月的租金（价税合计）31.5万元，他们所应缴纳的增值税金额一样吗？城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加又该如何缴纳？

    出租不动产的增值税征收规定与特殊规定

    按照本次营改增的税制安排和相关政策规定，个人（其他个人和小规模纳税人的个体工商户）出租非住房，适用简易计税方法按5%的征收率计征增值税。

    应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5%（注：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额）。

    《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。同时规定，提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

    按上述规定，张先生（其他个人）和乙个体工商户均应在5月收到租金（预付租金）时计算缴纳增值税。

    《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第（四）项规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

    特别应注意的是，此项平均分摊的规定，只限于“其他个人”才可以“在预收款对应的租赁期内平均分摊”取得的预收租金收入，在国家税务总局没有新的政策出台前，不能擅自扩大到其他纳税人或其他应税行为比照适用。

    自然人与个体户出租房屋的增值税待遇有异

    根据以上税法规定，张先生分摊后的月租金（价税合计）为3.15万元（31.5÷10），换算后每月的不含税销售额为3万元〔3.15÷（1＋5%）〕，因此，张先生可享受月销售额不超过3万元免征增值税的优惠政策。同时，也就无需计缴城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加。

    乙个体工商户应计缴增值税1.5万元〔31.5÷（1＋5%）×5%〕；同时应计缴城市维护建设税0.105万元，教育费附加及地方教育附加0.075万元。

    可见，在某种情形下（一次性收取租金后折算月租金不超过3万元）个人出租房屋（住房和非住房）等不动产，其他个人（自然人）与个体工商户的税收待遇是有差异的。

    个人出租不动产开具增值税发票的相关规定

    个体工商户出租不动产，需要开具增值税普通发票的，原则上应自行开具，不能自行开具的可向不动产所在地的主管国税机关申请代开增值税普通发票。其他个人（自然人）出租不动产，可向不动产所在地的主管地税机关申请代开增值税发票（包括普通发票和增值税专用发票）。纳税人出租不动产，开具、代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明不动产的详细地址。

    此外，不管是何种身份的纳税人向其他个人出租不动产（即承租人为其他个人），均不得开具或申请代开增值税专用发票。

    需注意的是，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的；个体工商户以及其他小规模纳税人每季取得租金不超过9万元的，均可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是，因其适用了免税规定，因此也就不得申请代开（开具）增值税专用发票。此种情形下，承租方也就不能取得增值税专用发票作为扣税凭证。

    （作者单位：长沙市地税稽查局）